O mercado de locação de imóveis envolve rotinas periódicas de reajuste e, eventualmente, a necessidade de revisão do valor do aluguel. Entender quando e como esses Direitos do inquilino: garantias na locação processos podem ser aplicados é fundamental tanto para proprietários quanto para inquilinos, garantindo negociações justas e relações contratuais equilibradas.
Neste artigo, explicamos as diferenças entre reajuste e revisão, os índices normalmente aplicados, as razões para revisão e os procedimentos recomendados para cada situação, além das possibilidades de negociação e ação judicial.
Reajuste de aluguel: o que é e como funciona
O reajuste do aluguel corresponde à atualização periódica do valor pago pelo inquilino ao proprietário do imóvel, prevista em contrato. Essa atualização tem como objetivo preservar o poder de compra do aluguel diante da inflação ou de variações econômicas, evitando perdas para o locador e, ao mesmo tempo, garantindo previsibilidade para o locatário.
Normalmente, o reajuste é anual e segue um índice oficial de correção monetária estabelecido previamente no contrato de locação. O uso do índice é obrigatório e não deve ser confundido com aumento livre do valor do aluguel, pois trata-se apenas de uma atualização monetária, sem considerar as condições do imóvel ou do mercado.
Índices de reajuste mais utilizados
Os contratos de aluguel costumam definir, já na assinatura, qual será o índice utilizado para reajuste. No Despejo: regras básicas e prazos Brasil, existem alguns índices mais comuns, cada um com suas particularidades e periodicidade de divulgação.
- IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): É o índice mais utilizado em contratos de locação de imóveis urbanos, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Reflete variações de preços em diferentes setores da economia.
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): Calculado pelo IBGE, mede a inflação oficial do país e, recentemente, tem sido cada vez mais utilizado em contratos de aluguel por sua relação direta com o consumo das famílias.
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Também do IBGE, tem foco em famílias de menor renda, sendo usado em algumas situações específicas.
Embora o IGP-M seja tradicionalmente o mais adotado, nada impede que locador e locatário escolham outro índice, desde que haja concordância entre as partes e essa escolha esteja clara em contrato.
Revisão de aluguel: quando é possível solicitar
Diferente do reajuste, a revisão de aluguel não está ligada à mera atualização monetária, mas sim à adequação do valor do aluguel às condições de mercado ou às características do imóvel. Ela pode ser solicitada por qualquer das partes quando o valor do aluguel se torna manifestamente defasado ou desproporcional.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a revisão pode ser solicitada judicialmente após três anos de vigência do contrato ou do último acordo de revisão/reajuste. Isso Caução, fiador e seguro-fiança: o que escolher vale tanto para contratos residenciais quanto comerciais, sendo necessária a comprovação de que o valor do aluguel está fora dos parâmetros praticados na região para imóveis semelhantes.
Situações que justificam a revisão do aluguel
Algumas situações comuns que podem embasar o pedido de revisão de aluguel incluem:
- Desvalorização ou valorização significativa do imóvel ou da região em que está localizado.
- Descompasso entre o valor do aluguel e o preço de mercado dos imóveis vizinhos.
- Alterações substanciais nas condições do imóvel, como reformas, ampliações ou deterioração.
- Mudanças econômicas relevantes que afetem a oferta e a procura na região.
É importante destacar que a mera insatisfação com o valor atual não é suficiente para justificar a revisão. É necessário apresentar argumentos e, preferencialmente, provas de que o valor está realmente fora dos parâmetros de mercado.
Negociação e procedimentos recomendados
Antes de recorrer ao Judiciário, é sempre recomendável buscar uma solução amigável, por meio da negociação direta entre as partes. A comunicação aberta pode evitar desgastes e custos desnecessários. O ideal é que o pedido de revisão seja fundamentado em pesquisas de mercado, laudos de avaliação ou orçamentos de imobiliárias, trazendo embasamento para a proposta de alteração do valor.
Caso não haja acordo, o caminho seguinte é a ação revisional de aluguel, que pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário, desde que observados os requisitos legais. O juiz, nesse caso, analisará as provas apresentadas e poderá determinar o valor mais adequado, podendo inclusive contar com perícia técnica para avaliar o valor de mercado do imóvel.
Ação revisional: aspectos práticos
Na ação revisional de aluguel, a parte interessada deve apresentar documentos que comprovem o valor de mercado dos imóveis semelhantes na mesma região, como anúncios, avaliações técnicas ou pesquisas imobiliárias. O processo judicial pode ser demorado e envolver custos com honorários advocatícios e perícia, por isso, o ideal é que seja utilizado apenas quando esgotadas as possibilidades de acordo extrajudicial.
Durante a tramitação da ação, o inquilino continua pagando o aluguel pelo valor anterior até a decisão judicial. Em muitos casos, o juiz pode fixar um valor provisório (aluguel provisório) a ser pago enquanto dura o processo.
Cuidados na elaboração e renovação de contratos
A elaboração do contrato de locação exige atenção especial quanto à escolha do índice de reajuste e à previsão de cláusulas claras que tratem das possibilidades de revisão e negociação. Especificar o índice de reajuste, os prazos e condições para revisão e a forma de comunicação entre as partes pode evitar conflitos futuros.
Também é recomendável revisar o contrato periodicamente, especialmente ao final de cada ciclo de três anos, para avaliar se os valores praticados ainda estão alinhados ao mercado. A renovação pode ser um momento estratégico para renegociar eventuais distorções e ajustar o contrato às necessidades de ambas as partes.
Conclusion
O reajuste e a revisão do aluguel são mecanismos distintos, mas complementares, para garantir o equilíbrio e a justiça na relação de locação. Enquanto o reajuste assegura a correção monetária anual e é automático, a revisão depende de iniciativa das partes e de comprovação da necessidade de alteração do valor.
Proprietários e inquilinos devem estar atentos às regras contratuais, aos índices de reajuste e às condições de mercado para evitar surpresas e conflitos. Em caso de dúvidas ou divergências, buscar orientação jurídica ou de profissionais do mercado imobiliário é sempre uma boa prática.